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通过项目融资渠道来实现现金流提前回正的

时间:2019-01-12 10:04来源:插菊花

  结合公司综合能力,拿地前判断清楚能否在以上各种情况得以解决的周期内,通过项目融资渠道来实现现金流提前回正的。正所谓“巧妇难做无米之炊”啊!制定了公司战略的企业,自有其内在战略逻辑。核心地段除了一线城市、强二线城市,也包括一些中小型城市的核心区、优质学区、有绝对资源资金支持优势的重点开发区等地段。招拍挂项目测算比较简单,一般算好一个拍地最高价后才会去参加。在公司战略发展目标以外的项目,首先面临的就是拿地之后的团队问题,需要组建一支公司现有体系之外的新团队来操盘项目,最大的不确定风险因素就是人的因素。2019年,坚持自己测算好的最高举牌价这个原则不能松,一旦竞买价格破了这个红线. 二手项目报价算不过股东收益的二手项目一般是协议定价,这里一定注意要刨除无法计税的费用科目算好项目利润,同时要刨除溢价后计算股东利润。可能面临环评影响的、开发指标尚不明确的、项目所在区域控规正在重新编制的、商改住可能被叫停又没有办公市场支撑区域的商办项目等等。开篇就强调了,闭眼拿地的时代过去了。在公开市场地价高启的环境下,这类项目往往会吸引很多拓展人,纷纷摩拳擦掌、跃跃欲试。背离了公司战略,整体体系必然无法支撑新项目的盈利目标。房住不炒一定是长效机制,2019年不要抱侥幸心理,更不要被所谓的一些因城施策小动作打错了鸡血,没有刚需和改善市场的边缘土地坚决不碰。比如战略规划深耕本地的,必然具备区域的独有资金资源、人脉、客户画像及团队优势。但是开发商闭眼睛抢规模的时代过去了,随随便便花几百万挖一个投资总监级别的故事也逐渐变成了历史事故。

  拿地就围绕区域深耕去发展,非得跳出阶段性战略去了外地,若是碰一鼻子灰拿不着地还好点,不顾一切拿下来搞不好反而会伤了大本营的元气。背离了公司既定战略方向的项目,不论好与坏都与你家无缘。一时冲动,搞不好产品力跟不上到时候赔了买卖连吆喝都赚不到。无论房地产行业形势好坏,土地作为房企的生产资料而言,拿地始终是最重要的。拿地,不光是简单的测算。这就是公司战略导向下去拿地的意义所在!乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长:再比如坚持高周转战略的房企,非得硬着头皮拿一批持有物业项目,玩不转经营先不提,恐怕连融资模式都跟不上,断了周转中的现金流,后果是不堪设想的。在房住不炒的大环境之下,拿地必须算好细账,要以全开发周期的方式去算最终收益,还要算好整个过程的现金流!

  如果做刚需产品线的房企,也不要去抢人家地王争头条,那是豪宅战略房企干的事。此类项目由于原业主无法脱身,也无财力人力去解决,往往较低价格便进行转让。如果硬着头皮拿下来,后面的麻烦必定接踵而至。公司对应的资金安排、人才储备、产品能力都要与目标项目匹配。不同于以往的拿时间换价格空间,当下房地产已经进入了长周期稳价格阶段,目前算不过账,大概率几年内的涨幅都抵御不了财务成本。现在拿地连配资都得拓展搞定。白天各种交通工具组合起来外出看地,晚餐继续上酒桌称兄道弟,回房还得挑灯将测算进行到底,周末也免不了把报告完善呈递。